Conviene fare il transitorio?
Spesso i proprietari mi chiedono, per il loro immobile, un contratto di un anno rinnovabile e giustificano questa esigenza dicendo “voglio conoscere l’inquilino”.
Più di una volta sono venuti da me per una consulenza perché si sono visti trasformare questo tipo di contratto in un quattro più quattro. Vorrei che tutti quelli che vogliono locare in modo così breve, fossero più informati sui limiti che la legge dispone.
Quando si ha un mobile da locare, arrivano mille dubbi e mille paure.
La durata è il primo quesito da porvi. Per quanto tempo lo vorreste tenere a reddito?
La legge prevede più di una tipologia contrattuale e trovate anche questo articolo in cui si parla della cedolare secca, ma oggi approfondiamo la durata del transitorio.
È un contratto molto debole, basta cioè molto poco e si trasforma in un quattro più quattro in IRPEF.
Per affittare per un anno o massimo 18 mesi, ci vuole un motivo di transitorietà che dipenda dell’inquilino o dal proprietario e che venga specificato nel contratto.
I motivi di transitorietà consentiti, affinché il contratto non possa essere impugnato e trasformato in un quattro più quattro, sono indicati nell’ accordo territoriale depositato in ciascun comune. Tutti i comuni italiani con più di 10.000 abitanti, devono attenersi all’Accordo territoriale per il calcolo del canone in base ai parametri, l’utilizzo del modulo del contratto allegato all’Accordo, e soprattutto rientrare in uno dei motivi di transitorietà consentiti.
Se vi trovate davanti ad un inquilino che volete “testare” e vorreste optare per un transitorio non giustificato da un motivo reale e riconosciuto, gli date la possibilità di rimanere in casa vostra per quattro anni e di non poter usufruire dei vantaggi della cedolare secca.
Detto in maniera semplice, fate un contratto breve per tutelarvi da sorprese ma vi mettete invece, in un grave pericolo!
La cosa che mi sento rispondere da molti proprietari, quando dico questo, è che “l’agenzia delle entrate ha registrato il contratto, quindi va bene”.
Signori cari, l’agenzia delle entrate registra perché si occupa degli aspetti fiscali, non giuridici.
Una consulenza se non siete più che pratici di locazione, è un servizio indispensabile per impostare bene un rapporto con il vostro futuro conduttore che durerà più o meno a lungo, secondo le vostre esigenze. La stesura di un contratto di locazione è decisamente qualcosa di più di una compilazione di un modulo.
Le leggi sulla durata, ma anche su molti altri aspetti, sono imperative e non è possibile derogare. Ciò vuol dire che nel contratto possiamo esprimere le nostre volontà nei termini e nei modi che ci consente la legge se non vogliamo offrire al conduttore, un ottimo strumento di ricatto.
Se voi “testare l’inquilino”, meglio fare prima i dovuti controlli, l’unica vera tua forza per evitare problemi, è la prevenzione.
Ci tengo a dirti che per fortuna ci sono tante brave persone che sono in affitto da tantissimo tempo e che pagano regolarmente, ma bisogna saperle riconoscere e non certo dalla busta paga!
In conclusione, non utilizzare il transitorio per testare l’inquilino a meno che non si possa avere una motivazione che renda il transitorio giustificato in base alle disposizioni dell’Accordo territoriale.
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