Quali sono le spese a carico di un venditore? Partiamo da una piccola introduzione.

Quando si parla di vendere un immobile, l’attenzione si concentra spesso sui costi che deve sostenere l’acquirente, come le spese notarili, le tasse di registrazione e i costi ipotecari. Tuttavia, anche i venditori devono affrontare diverse spese che devono conoscere per calcolare il netto ricavato dalla vendita. Sebbene gran parte delle spese legali e burocratiche ricadano sull’acquirente, ci sono circostanze in cui anche il venditore deve essere preparato a gestire determinati oneri finanziari. In questo articolo, esploreremo dettagliatamente quali sono le spese che i venditori devono considerare nel processo di vendita di un immobile. Dalle commissioni immobiliari alle tasse sulla plusvalenza, passando per i costi di messa a norma o di miglioramento dell’immobile, scopriremo insieme tutti i costi che possono emergere dal lato del venditore in una transazione immobiliare.

Spese di miglioramento e commissioni agenzia

A volte conviene proprio investire qualche soldino per effettuare delle piccole migliorie che faranno percepire all’acquirente le qualità dell’immobile invece di far soffermare la sua attenzione su quegli aspetti sgradevoli ed evidenti. Parlo della pulizia, dell’ordine dell’eliminazione degli odori sgradevoli tipici delle case chiuse per molto tempo, vedi articolo sulla valorizzazione dell’immobile non nascondete difetti seri che poi possono essere gestiti in futuro, come vizi occulti. (vedi l’articolo)

Se vendi da solo, sei sicuro che l’acquirente faccia lo stesso? In autonomia farai vedere la tua casa ma quando sarà il momento di mettere nero su bianco, l’acquirente si presenterà con il proprio consulente e sarà, ovviamente di parte. Valuta questo aspetto e non farti trovare impreparato. Se vorrai, potrai incaricare un agente di tua fiducia, con molta esperienza o un legale ma solo se specializzato in ambito immobiliare. L’agente immobiliare esperto ha una visione d’insieme sia dei problemi legali che di quelli tecnici e fiscali e per mettere giù una proposta che non sia di una paginetta prestampata e preveda tutti i problemi del caso, è la persona più indicata. Lo fa tutti i giorni e da diversi anni. Contattami se hai dubbi in proposito, lavoriamo con avvocati esperti o potrò seguirti personalmente nelle varie fasi della vendita anche se trovi l’acquirente in autonomia.

Se vuoi farti seguire da un’agente immobiliare per tutta la procedura, guarda l’articolo …(..) e per il costo della mediazione puoi concordare la provvigione che varia da 0 al 4%. È importante informarsi di quanto chiedono all’acquirente, capirai che, se chiedessero cifre esorbitanti, comprometterebbero la chiusura dell’affare.

Calcolati questi costi, che sarai libero di considerarli un investimento o una spesa, vediamo quelli da cui non potrai esimerti.

2. Vendita di una Casa Acquistata e Rivenduta Entro 5 Anni

Nel caso vogliate vendere un’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, si possono verificare due scenari:

 Primo scenario:

il caso di vendita prima dei cinque anni per riacquisto di una prima casa e il caso di vendita senza dover acquistare una nuova abitazione.

Nel primo caso, la legge riconosce le agevolazioni e non ci saranno spese a carico del venditore e nel momento del nuovo acquisto, verrà riconosciuto un credito di imposta di un importo equivalente all’imposta di registro già pagata al momento dell’atto precedente. Ricordo che l’acquisto della nuova prima casa, per mantenere le agevolazioni, potrà avvenire entro l’anno solare successivo alla data del rogito o nel corso dell’anno solare antecedente alla data di stipula. In pratica puoi anche comprare prima di vendere, l’importante è comunque riuscire a vendere entro l’anno solare dall’acquisto.

È così che potrai usufruire del credito d’imposta. Un esempio: Hai acquistato la casa che vuoi vendere pagando un’imposta di registro di 2.000,00 euro e per l’immobile da riacquistare, il Notaio chiede 3.000,00 di imposta di registro per il nuovo acquisto, con il credito d’imposta della prima casa, pagherai solo 1.000,00 euro. Nel caso in cui avessi pagato 2.000,00 nel primo acquisto e dovessi pagare 1.000,00 nel nuovo acquisto, nessuno ti rimborserà i 1.000,00 euro di differenza. Quindi le spese a carico del venditore in questo caso non ci sono ma anzi, ci sono dei vantaggi. Vediamo la seconda ipotesi.

Secondo scenario:

Nel caso si vende la propria prima casa, prima che siano passati cinque anni dall’acquisto, senza voler acquistare una prima casa, non dovrai pagare plusvalenze e non decadranno i benefici di cui hai usufruito per l’acquisto della prima casa, solo nel caso in cui hai mantenuto nell’immobile la residenza per “la maggior parte del periodo”, cioè per due anni e mezzo e un giorno.

Se questo non dovesse essere accaduto, ci troviamo davanti allo scenario peggiore a livello di spese per la parte venditrice. Esattamente cosa accade? Decadono le agevolazioni prima casa e quindi l’imposta di registro, pagata al due per cento, dovrà essere integrata del sette per cento per raggiungere il nove per cento totale della seconda casa. A questo importo andranno aggiunti il trenta per cento di mora e gli interessi.

Ravvedimento Operoso: C’è un caso in cui questa mora e interessi non devono essere corrisposti e vediamo come usufruire di questa opportunità di risparmio. Se dalla vendita di casa, entro un anno al massimo, presenti un’istanza di autodenuncia all’agenzia delle entrate, loro provvederanno a ricalcolare le imposte senza l’agevolazione, quindi al nove per cento e tu dovrai pagare solo la differenza tra prima e seconda casa, cioè il sette percento.

Plusvalenza: Comprare una prima casa, rivenderla prima dei cinque anni e far decadere le agevolazioni prima casa, ti comporta di avere dei costi consistenti perché è come se tu avessi voluto speculare su questo acquisto, l’Agenzia delle Entrate lo considera un investimento e quindi ti fa pagare la cosiddetta imposta sulla plusvalenza.

Lo stato facilita l’acquisto della prima casa ma se hai acquistato come seconda casa ma ne parleremo deve pagare un’imposta sulla plusvalenza calcolata sulla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto, decurtati tutti i costi fatturati. Oltretutto decadono le agevolazioni prima casa e di conseguenza si dovranno integrare le imposte come se si fosse comprata una seconda casa e le relative sanzioni.  Esiste un caso in cui la plusvalenza e la mora non vanno corrisposte anche quando non si riacquista entro l’anno e cioè quando il venditore ha detenuto la propria residenza nell’immobile per il maggior periodo e cioè per due anni e mezzo e un giorno.

La plusvalenza è sempre dovuta in caso di vendita di una casa acquistata senza le agevolazioni e rivenduta prima di cinque anni. Questo può rappresentare una significativa spesa aggiuntiva e il consiglio è di chiedere una consulenza per capire il caso specifico se ti trovi nella posizione di dover vendere prima dei cinque anni dal tuo acquisto, sia che tu abbia comprato come prima casa che come seconda casa.

 1Vendita di una Casa Ereditata

Quando una proprietà è ereditata, il primo passo è la dichiarazione di successione, che comporta il pagamento di imposte variabili a seconda del grado di parentela e del valore dell’immobile. La buona notizia è che una volta completata la successione, In Italia, se la casa venisse venduta anche prima dei cinque anni dall’atto di successione, non si applicherebbero imposte sulla plusvalenza. Tra i documenti necessari alla vendita, ti serviranno la successione, il relativo pagamento, il certificato di morte per l’accettazione tacita dell’eredità (non va bene l’estratto di morte) e servirà anche l’atto precedente alla successione. Se le successioni fossero due, ad esempio decedesse prima un genitore e poi l’altro, i documenti servirebbero di entrambe le successioni.

Quali sono le spese del venditore nel caso di vendita di un immobile pervenuto per successione, al momento del rogito?

Hai sentito parlare della tassa sulla “tacita accettazione dell’eredità”? Spesso i venditori in questo caso, mi dicono che hanno pagato tutto per la successione e non sono entusiasti di dover pagare un’altra tassa. Il pagamento delle tasse sulla successione serve a ad assolvere esclusivamente gli obblighi fiscali. Il diritto di disporre del bene e quindi vendere con garanzia dell’acquirente, si ottiene con la trascrizione in conservatoria del passaggio di proprietà a nome dell’erede. Questa procedura, eseguita dal Notaio, prevede il pagamento di una cifra che varia tra i 400 e i 600 euro, dipende dalla parcella del Notaio, considerando che la parte delle tasse è di 300 euro. In pratica l’erede ha gli obblighi fiscali con la successione ma diventa autorizzato a vendere, solo con l’accettazione tacita dell’eredità. Questo atto potrà essere contestuale al rogito o si potrà incaricare un Notaio di propria fiducia. Un’accettazione tacita si dovrà pagare per ogni successione, il costo sarà diviso tra gli eredi. Ad ogni successione si potranno inserire tutti gli immobili della stessa conservatoria, così quando si venderà un’altra proprietà della stessa conservatoria, non si dovrà pagare una nuova accettazione tacita.