Recesso di un conduttore
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Recesso di un conduttore
Mi piacerebbe parlarvi di un problema riscontrato la settimana scorsa con un cliente che è venuto a fare una consulenza per chiedermi un consiglio.
Mi sono ritrovata davanti al caso di un contratto di locazione cointestato a due conduttori.
Dei due inquilini lui possiede busta paga con contratto a tempo indeterminato mentre lei è una lavoratrice a progetto. Durante il secondo anno di locazione, la signora perde il lavoro e dopo poco i due ragazzi si separano.
Lei resta nell’immobile mentre lui va via dando il preavviso e senza la firma e la volontà della signora che resta da sola e a pieno titolo, ad occupare l’appartamento. Praticamente con il contratto con più conduttori, ognuno può recedere separatamente dalla locazione, ovviamente rispettando i tempi di disdetta!
Il locatore si ritrova con un unico conduttore e senza alcuna garanzia reddituale.
La signora vorrebbe andar via ma non riesce a trovare una soluzione senza le dovute garanzie.
Il locatore si rivolge a me per chiedermi come uscire da questa antipatica situazione.
Purtroppo gli confermo che uno dei conduttori può dare disdetta in modo indipendente dall’altro e che quindi, avendo cointestato il contratto può solo procedere con lo sfratto per morosità. Sono passati infatti più di 20 giorni dal secondo canone che purtroppo la signora non è riuscita a corrispondere.
Ho solo potuto fissare un appuntamento per una consulenza al locatore con il nostro legale, (la prima a titolo gratuito) per tentare un accordo stragiudiziale.
I tempi di sfratto si sono ormai velocizzati ma è sempre una brutta esperienza, anche per i locatori, sarebbe molto meglio evitarlo.
È molto importante che il contratto venga impostato bene fin dall’inizio per evitare lungaggini nelle procedure. Tutte le condizioni devono essere scritte in modo chiaro, senza possibilità di equivoci in caso di controversie.
Il proprietario dell’immobile mi chiede un parere su come avrebbe dovuto impostare il contratto per non trovarsi in questa situazione.
Il contratto si sarebbe potuto intestare solo al marito, con il reddito più sicuro e inserire la moglie o come garante, o come persona facente parte del nucleo familiare. Entrambi avrebbero potuto richiedere la residenza.
Nel caso in cui la signora fosse risultata come garante, sarebbero stati coinvolti economicamente entrambi anche se il conduttore( in questo caso il marito) avesse dato disdetta. Inoltre la disdetta firmata solo dal marito, sarebbe valsa automaticamente per entrambi, sia che la signora fosse stata inserita come garante, sia che fosse stata solo membro del nucleo familiare.
Quando si stipula un contratto di affitto, le parti devono capire bene i vincoli che si creano ma anche le modalità per liberarsi da quel vincolo e scegliere nella massima consapevolezza come procedere, nell’accordo di tutte le parti.
A volte, quando stipula un contratto mi dilungo in spiegazioni a volte superflue ma preferisco affrontare ogni aspetto nel dettaglio quando ho di fronte persone che non lavorano in ambito giuridico, un consiglio in più è sempre meglio di un consiglio in meno.
I conduttori rispondono in solido per le obbligazioni assunte ed il recesso con il preavviso lo devono rispettare tutti i conduttori. Si deve solo tener presente che lo possono fare individualmente e se uno intendesse mandare la raccomandata per la disdetta, nel rispetto del preavviso stabilito (in genere sei mesi se non ci si accorda diversamente), potrebbe farlo, lasciando come conduttori a tutti i diritti, solo l’altro o gli altri cointestatari.
Se questi ultimi assolvessero alle loro obbligazioni, non ci sarebbe alcun problema ma se ciò non dovesse verificarsi, bisognerà agire per le vie legali.
Il conduttore che ha dato regolare disdetta, alla scadenza del preavviso concordato, non ha più alcuna responsabilità per gli inadempimenti di chi resta e commessi dopo il suo rilascio dell’immobile.
Ho colto l’occasione per scrivere questo articolo per aiutarvi ad evitare questo errore e in futuro vi darò altri consigli per problemi che mi si propongono frequentemente.
Mi occupo di locazione da oltre 30 anni e vi assicuro che mi capita di dover assistere i proprietari e gli inquilini per chiarire molti aspetti.
Spero che tutto ciò possa servire a prevenire le problematiche della locazione e ad instaurare un rapporto chiaro e sereno tra le parti.
Se vuoi maggiori informazioni sui contratti di locazione puoi concordare una consulenza gratuita scrivendoci ai nostri contatti o continuare a seguire le notizie aggiornate sulla nostra pagina Facebook!
Leggi altri articoli del nostro Blog per avere nuovi consigli su tutto ciò che è casa.
Antonia Cucari
Titolare della Cucari Servizi Immobiliari.
10 risposte
Buongiorno, sono proprietario di un immobile fatto in affitto a una coppia di ragazzi, entrambi lavoratori. Il contratto è contestato. A seguito della separazione il marito ha lasciato l’appartamento e vuole recedere dal contratto, come previsto dalla legge. L’affitto ammonta a circa il 50% dello stipendio di lei, che invece vorrebbe rimanere con il figlio. A questo punto mi domando ove si possa chiederle ulteriori garanzie rispetto a quelle richieste all’atto della firma, magari chiedendo che i genitori le facciano da garante. È una strada percorribile? Grazie.
Buongiorno Mauro e grazie della domanda, nel momento che si fa il contratto si possono inserire diversi tipi di garanzia, in genere che una delle parti, pur recedendo si fa garante per l’altro conduttore che resta.
Ora purtroppo non si può fare nulla nel senso che non possiamo imporre nulla. Però tentare non nuoce e si può fare una scrittura integrativa che può essere impugnata un domani dal conduttore. Per lei la cosa migliore sarebbe disdire questo contratto e rifarlo ex novo con la signora e con il garante. Se il contratto fosse un canone concordato, Tutta l’operazione ( disdetta, nuovo contratto, asseverazione e registrazione) le costerebbe solo 150 euro circa in un associazione di categoria, ce ne sono diverse.
Spero di essere stata esaustiva. Resto a disposizione per eventuali chiarimenti, se vuole può scrivermi su WhatsApp per una consulenza gratuita in merito alla questione, trova il mio numero nei contatti.
Buongiorno, ultimo di 4 cointestatari di regolare contratto 4+4 ,dopo 2 anni ora ha dato disdetta.il contratto è risolto da subito,o c’è preavviso di uscita? Sono la proprietaria .Lo chiedo perché ai 4 originari sono nel tempo subentrati altri,che non vogliono accettare chiusura del contratto e proposta di nuovo contratto 3+2 economicamente praticamente identico. .posso liberare appartamento,e fare nuovo contratto con altri?molte grazie
Buongiorno Emanuela, guardi così ho poche informazioni per poterle dare una risposta corretta ed esaustiva, potrebbe chiamarmi al 3887543464? Così posso darle una risposta completa. La ringrazio😊
Buongiorno Avvocato,
Io sono nella stessa situazione, ma dalla parte opposta.
Siamo tre conduttori sul contratto, io, mio fratello e la mia compagna.
Dopo una serie di episodi spiacevoli, io e mio fratello abbiamo mandato il recesso parziale di tre mesi, come previsto da contratto c’è il recesso di tre mesi.
La proprietà non ha mai risposto ai nostri recessi, e tutti gli avvocati che ho contattato nella mia città insistono nel dire che il recesso deve essere accettato dalla proprietà ed oltremodo anche recedendo siamo responsabili per i debiti futuri, tutto confermato dalla cassazione.
Leggendo il suo articolo, sembra completamente l’opposto.
Vorrei capire se io e mio fratello rimaniamo responsabili per eventuali debiti futuri.
Grazie
Buongiorno Signor Mauro,
Ogni conduttore manda la disdetta in modo autonomo e deve corrispondere il canone durante il periodo di preavviso. Alla fine del preavviso è libero da qualsiasi impegno economico nei confronti del locatore.
Questo se nel contratto non è inserita una clausola specifica che dimostri il contrario.
Lei ha dato il preavviso e non deve attendere alcuna comunicazione dal locatore. Il locatore non deve rispondere alla domanda di recesso. Ovviamente la disdetta deve essere fatta con una raccomandata con ricevuta di ritorno.
Se vuole una consulenza più specifica, dovrei vedere il contratto. Può inviarmelo se vuole via mail o Whatsapp ai miei recapiti, 3887543464.
Buona giornata
Antonia Cucari
Buonasera,
ho un appartamento locato a studenti con un contratto di locazione agevolata per studenti universitari. Il contratto è cointestato (2 Conduttori). Un conduttore ha chiesto la risoluzione del contratto, l’altro invece ha chiesto la proroga pagando l’intero importo.
Posso prorogare un contratto con risoluzione parziale ?
Buongiorno.
Immagino che l’importo da pagare sia quello delle imposte di registro in quanto non ha applicato la cedolare secca, perché in caso di cedolare secca non ci sarebbe nulla da pagare.
Per la proroga e la risoluzione parziale non ha alcun problema ma sono due adempimenti distinti se li fa telematicamente. Se dovesse recarsi personalmente all’agenzia delle entrate, può prendere un appuntamento così evita la fila e può fare tutto nella stessa occasione.
Per qualsiasi ulteriore chiarimento, sono a disposizione.
Buona giornata.
Ho locato un immobile ad un conduttore con nucleo familiare (convivente e due minori) con regolare contratto quadriennalecon scadenza 31 dicembre 2025. Con disdetta comunicata come previsto dal contratto sei mesi prima (giugno 2023) il conduttore avrebbe dovuto rilasciare l’immobile entro il 31.12.2023. Malgrado le mie proteste volte al rilascio dell’immobile a seguito della comunicata disdetta l’ex conduttore è rimasto nell’immobile da gennaio 2024 ad agosto 2024 stipulando nelle more altro contratto di locazione di un altro immobile (unitamente alla convivente stavolta come conduttrice) e lasciando sin dal mese di settembre nel mio immobile la propria convivente more uxorio con i due figli minori. Quest’ultima si è barricata nell’immobile e non solo non vuole rilasciarlo ma non mi consente neanche di far visionare l’appartamento a potenziali acquirenti. Tengo a precisare che mi sono state corrisposte le indennità di occupazione sino a luglio 2024 con esclusione dei mesi di settembre ottobre e novembre 2024. Mi chiedo se per riottenere l’immobile debba agire nei confronti dell’ex conduttore con citazione per convalida di sfratto per finita locazione ovvero con sfratto per morosità. Temo che nel primo caso l’intimato malgrado la sua disdetta possa eccepirmi la scadenza (31.12.2025) ancora non avvenuta del contratto mentre nel caso di sfratto per morosità mi possa essere eccepita la disdetta e quindi la finita locazione.
Sono davvero esasperato da questa situazione e non saprei cosa fare esattamente.
Potrebbe darmi qualche indicazione dirimente?
La ringrazio anticipatamente.
In attesa porgo cordiali saluti.
Mi sembra di capire che hanno pagato fino alla scadenza del contratto. In questo caso non potrebbe seguire la procedura di sfratto per morosità. Deve agire per sfratto per finita locazione, sempre ne avesse il diritto. Mi spiego meglio, lei può dare disdetta alla prima scadenza solo per alcuni motivi consentiti dalla legge. Ha diritto di recedere dal contratto senza motivo, solo dalla seconda scadenza in poi.
Purtroppo la situazione la deve far seguire da un legale per avviare la pratica di sfratto.
Nel caso invece si trovasse alla prima scadenza contrattuale, la sua disdetta avrebbe poco valore e quindi il contratto si sarebbe prorogato e allora si parlerebbe di sfratto per morosità.
Ho poche informazioni su data di partenza del contratto a chi era intestato (se al marito o anche alla moglie)
La disdetta l’hanno ricevuta entro i sei mesi?
Spero intanto di esserle stata utile ma se vuole mi risponda ai quesiti che le ho fatto e potrò darle più certezze.