Quando si paga l’agente immobiliare?
Sempre più frequentemente le intermediazioni sono gestite da un agente immobiliare.
Le problematiche legate sia alla compravendita che alla locazione, sono veramente tante ed un mediatore qualificato, gestisce dubbi e supera ostacoli tra le parti, sia di tipo tecnico che di tipo emotivo. Ho sentito di tante trattative saltate per questioni di principio o per poca chiarezza o per paure giustificate dalla poca conoscenza.
Il mediatore è un professionista e vediamo quando si paga e quanto va pagato e soprattutto quando l’agente immobiliare non ha diritto alla provvigione.
L’agente è colui che mette in relazioni due parti per la conclusione di un affare senza essere legato a nessuna di esse da rapporti di dipendenza o di rappresentanza.
Deve essere iscritto al REA della camera di commercio di riferimento alla propria residenza, dove deve depositare i moduli prestampati e utilizzati nello svolgimento dell’attività e deve avere un’assicurazione per i danni professionali.
Definito che questo è l’intermediario riconosciuto e l’unico che ha diritto alla provvigione, possiamo intanto affermare che se avete di fronte un agente non abilitato, nulla gli dovete a titolo di mediazione. Se
dovessero essere già state versate delle somme a titolo di compenso, potrete richiedere indietro le somme già versate, in quanto si tratta di agente definito “abusivo”.
Questa è la prima ragione, per cui lo pseudo agente immobiliare non ha diritto alla provvigione.
Un agente immobiliare, ovviamente abilitato come abbiamo visto, deve comunicare alle parti, ogni notizia a lui nota, che possa influire sul valore o su limiti e difetti dell’affare.
Se l’agente dovesse tacere qualcosa a lui nota e questo elemento possa essere provato, l’agente potrebbe non essere pagato ma anche tenuto al pagamento dei danni, in funzione della rilevanza di quanto taciuto.
Il nostro agente in regola con tutti gli adempimenti previsti, potrà formalizzare una proposta di acquisto e prendere una caparra.
Se l’affare si conclude e per conclusione si intende l’avvenuta comunicazione al proponente dell’avvenuta accettazione da parte del venditore, la provvigione è dovuta dalle parti, nella misura concordata in fase di proposta. Se invece, nei tempi stabiliti, non dovesse essere pervenuta la comunicazione al proponente riguardo l’accettazione della proposta, il proponente avrebbe diritto a recedere senza dover pagare la provvigione al mediatore e logicamente avrebbe anche diritto a ricevere in restituzione le somme lasciate a titolo di caparra.
In pratica la provvigione al mediatore non è dovuta se l’affare non si conclude.
Per conclusione dell’affare che dà diritto alla provvigione, si intende la conclusione dell’Accordo tra le parti per opera del mediatore. L’accordo per essere pratici, si ottiene dopo l’accettazione della proposta e precisamente con la comunicazione dell’avvenuta accettazione.
Il compenso potrà essere corrisposto già in quella fase o dopo la sottoscrizione del contratto preliminare o in ultima alternativa, in fase di rogito. Sono comunque, accordi da definire in fase di proposta.
La provvigione non è dovuta all’agente immobiliare con cui ha collaborato il tuo agente. In pratica, se l’affare si è concluso in collaborazione con un agente di altra agenzia, tu pagherai solo la provvigione al tuo agente.
Una situazione chiara è quando nella proposta inserisci una o più clausole sospensive, ad esempio sottoscrivi una proposta subordinata al mutuo.
Il diritto alla provvigione matura, abbiamo detto, quando si raggiunge l’accordo tra le parti ma questo accordo, deve avere effetti giuridici. Nel caso di clausole sospensive, l’accordo è concluso alla realizzazione della condizione, ad esempio alla concessione del mutuo. In caso la condizione non si verificasse, nulla sarà dovuto all’agente e la proposta non avrà nessuna efficacia di vincolo.
È per questo motivo che molte agenzie non gradiscono subordinare la proposta al mutuo.
In qualsiasi caso la proposta non sia efficace per qualche ragione, la mediazione non sarà dovuta.
L’agente immobiliare non ha diritto alla provvigione se i contratti sottoscritti sono nulli perché non hanno alcuna validità.
Diverso il caso di contratto annullabile, il contratto in cui gli effetti giuridici hanno efficacia in un primo momento e poi la perdono quando vengono annullati. In questo caso il diritto alla provvigione esiste in quanto il rapporto si era concluso e ha perso efficacia sono in un secondo momento. Un altro caso in cui all’agente è dovuta la provvigione è il caso in cui il cliente veda casa con l’agente e poi contatti e concluda direttamente con il venditore.
In gergo si chiama “scavalco” ed è un’azione scorretta ma l’agente è ben tutelato dalla legge.
Altro caso sempre per l’acquirente, è quello di vedere la stessa casa con più agenti e poi concludere con un agente diverso dal primo che glielo ha mostrato.
La mediazione sottintende delle regole e una di queste è il vincolo per l’acquirente, di pagare l’agente che gli ha fatto vedere casa per primo, il vincolo è per tutto il primo anno dalla visita.
Ci sono molte sfaccettature, ma lo approfondiremo in un altro articolo.
Al momento il consiglio è quello di acquistare con il primo agente con cui si visiona l’immobile, anche se questo fosse gestito da più agenzie, cosa che accade spesso.
Per il proprietario dell’immobile la provvigione matura con gli stessi principi. Potrà essere concordata al momento della formulazione dell’incarico, potrà essere rivista in fase di proposta, ma il consiglio è sempre quello di concordarla in forma scritta. Perché la forma scritta? Capita spesso, soprattutto per chi vende o deve locare, di pensare che non firmando contratti formali con l’agente, non deve nulla in caso di conclusione dell’affare. Nulla di più sbagliato, il compenso all’agente o il “non compenso”, va sempre messo nero su bianco. Perché in caso di conclusione di un affare, anche senza che l’agente partecipi a tutte le fasi successive, le parti sono tenute entrambe a corrispondere la provvigione, sarà corrisposta nei limiti di quanto concordato in forma scritta ma in mancanza di accordo scritto, cosa accade? L’agente avrà diritto, comunque, alla provvigione in base a quanto stabilito alla camera di commercio di riferimento e agli usi locali.
Abbiamo detto quando matura la provvigione, quando non è dovuta, ma a quanto ammonta?
La provvigione va concordata tra le parti, in caso di accordo concordato non ci sono dubbi, in caso non vengano concordate e ci siano discordie, verrà determinata dal giudice secondo equità, basandosi sui parametri che abbiamo detto.
La provvigione può essere fissa o in percentuale ma è dovuta in egual misura dalle parti, salvo accordi diversi.
Ma quanto costa questa mediazione?
Le percentuali richieste variano in base alle abitudini di una zona e alla politica aziendale dell’agenzia.
Le percentuali variano tra un 3% di base, ad un 6% di alcuni franchising.
A volte, se gli importi dell’affare fossero particolarmente bassi, l’agente chiederà una cifra fissa e forfettaria.
Consiglio:
Chiedete sempre qual’ è la richiesta, senza dare nulla di scontato!
Il compenso dell’agente deve essere pattuito prima e in forma scritta.
Molti aspetti di questo articolo verranno approfonditi sul blog. Oggi volevo parlarvi di quando l’agente immobiliare non ha diritto alla provvigione ma con piacere, ho avuto modo di spiegare anche quando ne ha diritto perché i due argomenti sono conseguenziali.
Scrivetemi in caso di dubbi sulla mediazione e sarò lieta di rispondere, così come faccio con le numerose mail che ricevo.
Se volessi approfondire altri argomenti inerenti alla mediazioni puoi iscriverti alla newsletter e rimanere aggiornato sulla pagina Facebook, per consigli sul mondo immobiliare ti rimando al canale Youtube!
