Per parlare di plusvalenza dovremmo capire prima le intenzioni del legislatore e parlare anche un pochino di agevolazioni prima casa.
In Italia si favorisce l’acquisto della prima casa ma si tassa, direi in modo decisamente più incisivo, l’investimento immobiliare. Parliamo generalmente di acquisto ma l’immobile alienato può essere pervenuto a qualsiasi titolo (donazione, successione, assegnazione ecc.).
Se si diventa proprietario di un immobile che poi viene alienato prima dei cinque anni dall’acquisto, per il legislatore siamo davanti ad una speculazione immobiliare, ma possono sussistere delle specifiche condizioni.
Per capire bene il discorso della plusvalenza, dobbiamo capire intanto che si tratta di un’imposta che si applica sulla differenza tra la cifra a cui stiamo vendendo e quella a cui abbiamo acquistato (per capirci si applica la tassa su quello che viene considerato una sorta di ” guadagno”) questa differenza è appunto “la plusvalenza”. Da questo importo il legislatore ci consente di decurtare tutte le spese dimostrabili e comprovate da regolari fatture (imposte versate, parcella notarile, lavori di ristrutturazione ecc). Si ottiene in questo modo la base imponibile su cui calcolare l’imposta che vedremo come si calcola e come si paga.
L’unico caso di alienazione prima dei cinque anni che non produce plusvalenza, è quando vendiamo un immobile pervenuto usufruendo delle agevolazioni prima casa e se ne acquista un secondo, sempre come prima casa, rispettando le tempistiche previste. Il nuovo acquisto, ricordiamolo, può essere effettuato un anno prima della vendita del vecchio o entro un anno dopo la sua vendita. In questo caso anche vendendo a più di quanto si è acquistato, non si paga nulla sulla plusvalenza. Hai venduto e ricomprato con le agevolazioni entro un anno. Ti lascio qui l’articolo in cui parliamo proprio di questa operazione: Articolo.
Se per l’immobile che stai vendendo prima dei cinque anni, hai usufruito delle agevolazioni e non riacquisti, dovrai integrare tutte le imposte risparmiate con delle maggiorazioni, perdi, in pratica le agevolazioni prima casa, ma se vendi ad una cifra maggiore di quanto hai acquistato, dovrai pagare anche sulla plusvalenza.
In pratica se usufruisci delle agevolazioni e non vuoi perderle, devi rivendere dopo cinque anni dall’acquisto. In caso contrario ci saranno un’integrazione delle imposte e una penale. Nel caso in cui decadano le agevolazioni e ci fosse anche una plusvalenza, pagherai su quella, un’ulteriore imposta perché sarà considerata come una vendita di una seconda casa.
Abbiamo detto all’inizio che il legislatore limita le imposte e le tasse sulla prima casa se intesa come immobile acquistato con le agevolazioni e venduto dopo i 5 anni. Non abbiamo specificato che presta attenzione nel verificare, in caso di vendita prima dei 5 anni, se l’immobile coincide con l’abitazione abituale, cioè se tu o un parente avete mantenuto la residenza nell’immobile per la maggior parte del periodo riferito ai 5 anni. In pratica, se vendi un immobile acquistato con le agevolazioni e lo rivendi prima dei cinque anni, ma per almeno due anni e mezzo più un giorno, tu o uno dei tuoi parenti in linea retta, avete mantenuto la residenza in quell’immobile, non perderai le agevolazioni e non pagherai sulla eventuale plusvalenza. Ricordiamo, come già ripetuto in altri articoli, che la residenza, al fine di non perdere le agevolazioni, va presa nel comune dove è ubicato l’immobile, non è necessario prenderla nell’immobile acquistato.
La plusvalenza è considerata come utile da aggiungere all’imponibile IRPEF; quindi, pagherai le tasse in base allo scaglione di reddito. Ricordiamo che lo scaglione minimo, fino a 15.000 euro è del 23 per cento. C’è la possibilità di pagare al notaio l’importo, invece che in base al proprio scaglione, nella cifra fissa del 26 per cento e il Notaio, in qualità di sostituto di imposta, verserà la somma all’agenzia delle entrate. Fino al 2019 funzionava diversamente e scegliendo di pagare al notaio, la percentuale era fissata nel 20 per cento e in caso contrario, pagandola autonomamente, si versava il 26 per cento.
Spero che questo articolo ti sia stato utile, se vuoi maggiori informazioni riguardo la Plusvalenza puoi contattarmi qui.
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