La nuda proprietà è una forma di diritto di proprietà in cui il nudo proprietario ha il potere di godere e disporre di un bene in maniera piena ed esclusiva, ma con molte limitazioni.
Queste limitazioni derivano dal fatto che sul bene in questione sono presenti diritti reali di godimento a favore di altro soggetto, che vanta il diritto di usufrutto.
È importante distinguere la nuda proprietà dall’usufrutto. Bisogna specificare che l’usufrutto in genere è a vita ma può essere anche definito per una durata specifica e non superiore a 30 anni.
L’usufrutto quindi, è un diritto reale di godimento su un bene altrui, che consente di godere del bene e percepirne i frutti, ad esempio quelli da locazione.
L’usufruttuario può locare l’immobile per un periodo non superiore alla durata dell’usufrutto pur non essendo il proprietario. Tuttavia, l’usufruttuario non può vendere il bene, né cambiarne la destinazione economica.
Salvo un esplicito divieto del nudo proprietario, che deve figurare nell’atto costitutivo dell’usufrutto stesso, l’usufruttuario può sempre cedere, vale a dire vendere oppure donare, il suo diritto a un terzo. In ogni caso, il diritto, anche se ceduto, non può eccedere la vita dell’usufruttuario originario o superare la durata stabilita nell’atto costitutivo.
VALORE DELL’USUFRUTTO
Il valore della nuda proprietà di un immobile è determinato sottraendo il valore del diritto di usufrutto dal valore complessivo dell’intera proprietà. Questo calcolo si basa su criteri ben definiti, legati al valore commerciale del bene e all’età dell’usufruttuario. Più l’usufruttuario è anziano e più il valore dell’usufrutto si avvicina a quello dell’intera proprietà. Questo è un fattore che influenza l’appetibilità economica dell’immobile. Sicuramente un fattore che influenzerà la scelta dell’acquirente potrebbe essere anche la zona dove è ubicato. Il valore economico dell’immobile comunque, con nuda proprietà, dipende principalmente dall’età dell’usufruttuario al momento dell’acquisto. In generale, un acquisto di nuda proprietà a un prezzo inferiore potrebbe ipoteticamente essere rivenduto a un prezzo superiore in base all’avanzare dell’età dell’usufruttuario.
COME VIENE COSTITUITO IL DIRITTO DI USUFRUTTO
L’usufrutto può essere costituito per legge, per volontà della persona o per usucapione. Esso può riguardare, oltre i beni immobili, anche beni mobili, crediti, titoli di credito, quote societarie o beni immateriali.
Esiste anche l’usufrutto legale, che spetta ai genitori per utilizzare e godere dei beni del minore fino al raggiungimento della maggiore età. In questo caso, i genitori usufruttuari possono modificare la destinazione del bene nell’interesse del minore, ma devono ottenere l’autorizzazione del Tribunale.
Per acquistare la nuda proprietà di un bene, si può ereditare, donare o comprare un bene privato del diritto di utilizzo e godimento fino alla morte dell’usufruttuario. Questo tipo di acquisto abbiamo visto che può essere vantaggioso in base alle esigenze familiari o all’appetibilità economica dell’immobile, poiché il suo valore complessivo si ricompone una volta cessato l’usufrutto.
CHI PAGA LE TASSE E LE SPESE
L’acquisto della sola nuda proprietà comporta anche il vantaggio di trasferire i costi di manutenzione ordinaria e le tasse all’usufruttuario. Durante l’atto di compravendita, è importante specificare che il trasferimento riguarda solo la nuda proprietà, indicando il valore dell’usufrutto, i dati identificativi dell’usufruttuario e la durata dell’usufrutto se limitata nel tempo.
VANTAGGI SVANTAGGI
Tanto per cominciare, si può acquistare un immobile ad un prezzo appetibile per quanto finora precisato, che nel tempo si rivaluta automaticamente in base all’invecchiamento dell’usufruttuario e all’incremento del valore di mercato dell’immobile. Al nudo proprietario inoltre non è richiesto di sostenere le spese di manutenzione ordinaria e generale dell’immobile, le spese di amministrazione e custodia. L’usufruttuario è obbligato a conservare l’immobile in buono stato secondo la media diligenza, quindi senza arrecare ad esso dei danni o modificarne la destinazione economica contro la volontà o all’insaputa del nudo proprietario, al quale sono attribuite le spese strutturali e straordinarie.
La nuda proprietà è un tipo di operazione immobiliare che presenta vantaggi e svantaggi specifici per entrambe le parti coinvolte. Per chi vende la nuda proprietà, l’operazione offre la possibilità di utilizzare o affittare l’immobile mentre si ottiene una liquidità economica immediata. D’altro canto, chi acquista può beneficiare di un prezzo vantaggioso per l’acquisto di una casa ad esempio per i propri figli, da utilizzare una volta che l’usufrutto si sia estinto.
Negli ultimi anni, l’aumento delle compravendite di nuda proprietà è stato favorito dalla crisi economica e dall’invecchiamento della popolazione italiana, che ha spinto molte famiglie a trasferire la nuda proprietà a beneficio dei propri figli. È importante notare che la nuda proprietà può beneficiare dell’applicazione del “bonus prima casa”, a patto che vengano rispettate le condizioni previste per l’acquisto della piena proprietà e la possibilità di spostare la residenza nel comune dove si acquista.
Gli svantaggi per chi acquista la nuda proprietà sono rappresentati dalla necessità di aspettare la fine dell’usufrutto per poter usufruire dell’immobile e dal dover gestire eventuali interventi di manutenzione straordinaria. D’altra parte, chi vende e mantiene il diritto di usufrutto non può vendere l’immobile, ma è responsabile della sua conservazione nel tempo e, se apporta miglioramenti che aumentano il suo valore, ha diritto a un’indennità.
Il nudo proprietario può cedere il bene a terzi senza che ciò comporti l’estinzione dell’usufrutto. Ha anche il diritto di richiedere interventi di manutenzione ordinaria e di essere informato in caso di molestie o usurpazioni da parte di terzi che possano compromettere la proprietà. Tuttavia, il nudo proprietario non può dare il consenso per la locazione dell’immobile da parte dell’usufruttuario (sebbene l’usufrutto vita naturale della nuda proprietà estinguersi per la morte dell’usufruttuario, l’inquilino può continuare ad abitare per un massimo di 5 anni.
Il nudo proprietario è esente dai carichi fiscali sull’immobile oggetto di usufrutto. Ad esempio, l’ICI (Imposta Comunale sugli Immobili) è a carico dell’usufruttuario, in quanto ha la disponibilità del bene, mentre l’IMU (Imposta Municipale Unica), la TASI (Tributo per i Servizi Indivisibili), e l’IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) sono a carico del detentore dell’immobile, l’usufruttuario. Le imposte indirette rimangono a carico del nudo proprietario, con aliquote ordinarie e basi imponibili ridotte.
ESTINZIONE DELL’USUFRUTTO
L’usufrutto si estingue alla morte dell’usufruttuario, per la scadenza del termine temporaneo, per cessione del diritto da parte dell’usufruttuario al nudo proprietario, per prescrizione se l’usufruttuario non esercita i suoi poteri per almeno 20 anni, per distruzione totale dell’immobile (causata dall’usufruttuario o da un terzo), o per rinuncia da parte dell’usufruttuario. In caso di gravi abusi o inadempienze da parte dell’usufruttuario, può anche essere richiesta l’estinzione dell’usufrutto con una sentenza giudiziale che accerti i danni arrecati.
VENDITA DEL DIRITTO DI USUFRUTTO
Oltre alla vendita “classica” dell’intera proprietà con l’usufrutto incluso, è possibile scegliere di vendere solo la proprietà o solo l’usufrutto dell’immobile se non c’è divieto nell’atto costitutivo. La cessione dell’usufrutto è regolata dall’art. 980 c.c.
Credo sia importante chiarire le regole relative alla vendita dell’usufrutto, molto più rara ma soggetta a specifici vincoli temporali e giuridici. La legge prevede che la durata massima di un contratto di usufrutto coincida con la vita del cessionario e non può essere estesa oltre la sua morte. Alla morte dell’usufruttuario, il contratto si considera risolto e l’immobile ritorna nelle mani del nudo proprietario. Abbiamo anche visto che può avere una durata prestabilita e in caso che il cessionario sia una società, la durata non può superare i 30 anni.
Nel caso in cui l’usufruttuario ceda il suo diritto di usufrutto, deve comunicarlo formalmente al nudo proprietario. Se il nuovo usufruttuario muore prima della scadenza del periodo stabilito di cessione dell’usufrutto o prima della morte del primo usufruttuario, il diritto di usufrutto passa agli eredi del secondo usufruttuario fino alla scadenza della cessione o se a tempo indeterminato, fino alla morte del primo usufruttuario.
CONCLUSIONI
Vendere la nuda proprietà può essere una soluzione per ricavare una somma di denaro. Per calcolare il valore della nuda proprietà, bisogna rivolgersi a persone competenti e non fare dei calcoli approssimativi da soli.
Se ti interessa questo tipo di operazione, ti invito a contattarmi qui e sarò lieta di calcolare il valore della nuda proprietà del tuo immobile così potrai prendere una decisione seria sul da farsi.
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