La proposta d’acquisto: vediamo cos’è.
Dopo tante ricerche e spesso tante delusioni, finalmente hai trovato la casa dei tuoi sogni o quella che potrai facilmente trasformare nella tua casa ideale.
A questo punto serve formalizzare il tuo interesse con qualcosa che impegni te e il venditore, per un determinato periodo e a determinate condizioni.
Allora che cos’è la proposta d’acquisto esattamente, vediamolo insieme.
Se l’immobile lo abbiamo trovato tramite agenzia, questa userà dei formulari preventivamente depositati presso le camere di commercio. Meglio se i formulari siano quelli di un’associazione di categoria quale FIAIP o FIMA perché questo tipo di formulari sono predisposti a garanzia del consumatore. In alternativa, l’agenzia avrà un formulario predisposto autonomamente (in questo caso ci si dovrà affidare alla professionalità dell’agente) o tramite il franchising a cui appartiene (in questo caso, spesso tutelano solo l’agente).
In questo articolo, vorrei darti tutti i mezzi necessari per capire se la proposta tutela effettivamente le parti e ti garantisca che i tuoi soldi vengano spesi bene e solo in caso di conclusione dell’affare.
Prima di entrare nello specifico del contenuto della proposta, vorrei precisare che esistono due tipi di proposta, una meno vincolante in cui non ci sono tutti gli elementi che andremo a specificare in seguito, e un’altra, quella che utilizzano le agenzie ma anche i privati, che si dice, “ha effetto preliminare”. Questo secondo tipo di proposta è molto vincolante, in quanto contiene tutti gli elementi essenziali del contratto.
COSA CONTIENE UNA PROPOSTA
Nella proposta sei tu che proponi qualcosa al venditore, o direttamente, in caso di conclusione di vendita tra privati, o tramite l’agente. La prima cosa da sapere è che l’affare lo proponi per persona da nominare entro il rogito. Questo vuol dire che tu sottoscrivi la proposta ma casa potrà essere intestata a chi vorrai, decidendolo in un secondo momento. Questo dettaglio potrà essere utile quando non sai a chi dovrà essere intestata casa in funzione delle esigenze di garanzia della banca che deve erogare il mutuo oppure quando non puoi essere presente personalmente a formulare la proposta.
Insieme ai tuoi dati, in proposta, ci dovranno essere i dati completi di ogni venditore se più di uno. Non mancheranno i dati completi dell’immobile con la relativa rendita catastale e alcune informazioni e condizioni sullo stato degli impianti e sulla presenza o meno del certificato di agibilità. Precisazioni circa il titolo di provenienza, la regolarità urbanistica e quella catastale, con la rispondenza della planimetria allo stato dei luoghi
Ricorda che una casa può essere venduta senza la certificazione degli impianti o del certificato di agibilità ma dipende dall’anno in cui è stata finita di costruire. Ho dedicato un articolo a questo argomento…..così come è possibile vendere un immobile con qualche piccolo problema ma deve essere chiara la situazione urbanistica. Come averla chiara? Ti consiglio un altro articolo del mio blog, sull’argomento…
Torniamo al modulo della proposta di acquisto, ovviamente saranno riportati con precisione, il prezzo proposto, la caparra che lascerai in fase di proposta, l’eventuale integrazione della caparra stessa con la data ultima per il suo versamento e la data ultima per il rogito con il saldo specificato.
Praticamente una proposta fatta bene, non deve lasciare nulla al caso, deve prevedere ogni passaggio in forma inequivocabile dal punto di vista economico e delle tempistiche.
PROPOSTA SUBORDINATA AL MUTUO
Parlando di aspetti economici, è doveroso parlare delle somme a disposizione per l’acquisto. Vanno considerate tutte le spese d’acquisto, le spese per la mediazione dell’agenzia e dell’eventuale brocker della banca. Quindi quanto rimane per comprare casa? Spesso si decide di integrare la somma con un mutuo ipotecario e va tutto bene, ma quando chiediamo all’agente di subordinare la proposta alla concessione di un mutuo, l’agente rifiuta di prenderla in considerazione. È una scelta che non condivido ma che vedo attuata molto spesso. Perché le proposte subordinate al mutuo non piacciono né ai proprietari, né a molte agenzie? La risposta è semplice: entrambi si vincolano a non vendere ad altri per un determinato periodo, perdendo altre offerte. Iscriviti al blog perché è in programma un articolo proprio sulle clausole sospensive inserite in proposta.
Il mio consiglio è parlare prima con un promotore finanziario, la consulenza è gratuita e avrete una bella panoramica sulla cifra massima da poter chiedere e della rata massima che volete pagare. Sconsiglio simulazioni on line, sono molto generiche e spesso neanche aggiornate. Un’ottima situazione è quella che molte banche oggi propongono di mandare avanti una richiesta reddituale e viene rilasciata una vera e propria delibera di mutuo per un determinato importo. La potrai presentare ad agenzie e privati e a quel punto se il mutuo salta per colpa dell’immobile, inserendo l’opportuna clausola, tu sarai tutelato. La validità è di 6 mesi ma è rinnovabile.
QUALI SONO I VINCOLI DOPO LA FIRMA DI UNA PROPOSTA
La proposta viene sottoscritta e ha una durata temporale entro cui il venditore dovrà accettarla, o fare una controproposta o rifiutarla. Questo periodo viene chiamato periodo di irrevocabilità della proposta. Supponiamo che la proposta sia irrevocabile per una settimana, questo vuol dire che il venditore ha una settimana per pensare alle condizioni proposte. Mettiamo il caso che le accetti e quindi l’agente dovrà obbligatoriamente comunicare l’avvenuta accettazione della proposta da parte del venditore, al proponente, nelle forme che si saranno definite in proposta. Il momento in cui il proponente, riceve comunicazione dell’avvenuta accettazione, l’affare si è concluso. Naturalmente, per trattative tra privati, quale accettazione, vale la firma del venditore sulla proposta.
Bene, capite facilmente che ci sono due momenti distinti, firma proponente in attesa di comunicazione e data in cui il proponente ha notizia dell’accettazione.
Se nella proposta fossero inserite clausole di subordinazione, la conclusione dell’affare sarebbe posticipata alla realizzazione delle condizioni definite per l’appunto “sospensive”. Se le condizioni non si realizzassero, la proposta sarebbe nulla. Proposta nulla quindi, restituzione caparra e nessuna provvigione da pagare all’agenzia. Forse ora è più chiaro perché le agenzie non vogliono subordinare le proposte alla concessione del mutuo.
Avrai capito che la proposta d’acquisto è un contratto molto complesso che conviene sottoscrivere con l’ausilio di chi conosce nel dettaglio, aspetti giuridici e tecnici. È il documento che racchiude tutte le conoscenze del mediatore e ogni vendita è un mondo a se. Con la mia lunga esperienza, ho messo a disposizione il servizio di consulenza per trattative tra privati e con un costo molto contenuto, potrai essere assistito direttamente da me e dal mio team, per servizi come controllo dei documenti, proposta, preliminare, reperimento documenti e tutto ciò che potrebbe servire per la garanzia delle parti.
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