I documenti per la compravendita.
Hai deciso di mettere in vendita la tua casa e devi essere pronto a rispondere alle domande della persona interessata e a redigere una corretta proposta di acquisto con l’augurio che arrivi presto l’acquirente.
Per evitare sorprese, cercherò di aiutarti per capire cosa deve assolutamente esserci e quali sono i primi passi da fare.
Con i documenti per la compravendita iniziamo con l’atto di provenienza e nel caso di successione, ricordiamo che serve produrre l’atto con cui l’immobile è pervenuto al de cuius e ovviamente la ricevuta del pagamento delle tasse.
Gli atti di provenienza, se non si posseggono per qualche ragione, possono essere richiesti al notaio rogante o incaricare un visurista, ma si possono richiedere anche online.
Dedicherò un articolo all’approfondimento dei vari atti di provenienza, tra cui atto di assegnazione, atto di suddivisione, testamento e soprattutto al temuto atto di donazione, diamo invece ora, indicazioni sugli altri documenti per la compravendita indispensabili. Tra questi, la planimetria catastale “rasterizzata” dell’immobile e delle eventuali pertinenze, insieme alle visure catastali storiche per ogni unità. Nella visura storica sono riportati tutti i cambiamenti avvenuti per l’immobile. Sia le visure storiche che le planimetrie, il proprietario può richiederle gratuitamente, entrando semplicemente, nel sito delle agenzie delle entrate. Devono comunque essere aggiornate, non pensare di presentare quelle vecchie di uno o più anni, anche se fossero uguali a quelle che hai.
Vorrei sottolineare, l’importanza di procurare la documentazione inerente la storia urbanistica del tuo immobile. Consigliamo di effettuare un cosiddetto “accesso agli atti”.
In qualità di proprietario, potrai farne richiesta direttamente, dopo aver effettuato un piccolo versamento che varia da comune a comune, consiglio però di farlo fare ad un tecnico. Ti costerà poco più ma il tecnico sa cosa e come cercare.
Se la planimetria sarà rispondente allo stato dei luoghi, dovrà esserlo anche rispetto al progetto. Tutti i cambiamenti rispetto al progetto originario devono essere giustificati da pratiche urbanistiche e catastali che dovrai avere disponibili. Le chiederanno il perito della banca prima, e il notaio dopo, per la stipula. Oggi le persone sono sempre più attente e la chiedono anche gli acquirenti più competenti spesso utilizzando le “incongruità o “mancanze”, per abbassare il prezzo offerto.
Se lo stato dei luoghi non corrispondesse ai progetti dei titoli urbanistici (concessioni, varianti, condoni,) e alla planimetria catastale, bisognerebbe capire come regolarizzare la situazione tramite un tecnico o come, in alternativa, ripristinare lo stato dei luoghi.
Un tecnico farà un preventivo sui costi necessari e ti darà consigli su come sarà più opportuno procedere.
Da chiarire subito è se abbiamo o possiamo farci rilasciare, la certificazione della regolarità degli impianti presenti in casa. Dal 1990 col la legge 46/90, si sono cominciati a certificare gli impianti e per gli immobili costruiti dopo l’attuazione di questa legge, in presenza di certificazione, basta farsi rilasciare un certificato di rispondenza. Per gli immobili costruiti dopo la legge del 2008, le certificazioni sono diventate obbligatorie. Quando mancano i certificati, ad esempio nelle case più vecchie, da ristrutturare, l’acquirente va messo al corrente e vi consiglio di far accettare esplicitamente questa condizione.
Argomento delicato è il certificato di agibilità (ex abitabilità) o dichiarazione certificata di agibilità, a cui ho già dedicato un articolo. Qui ricordo solo di menzionare l’argomento sia nella proposta che nel contratto preliminare (o compromesso) e il Notaio lo ripeterà al momento della stipula del rogito. L’acquirente deve sempre sottoscrivere, ad ogni passaggio, che è a conoscenza della sua presenza o meno. In sua mancanza, deve espressamente dichiarare che accetta questa situazione.
Un’attenzione particolare va posta per gli immobili appartenenti ad un condominio, in quanto dovremo averne a disposizione il regolamento. Nel condominio ci potrebbero essere limitazioni alla proprietà sia condominiale che privata (esempio divieto di uffici nello stabile).
Sempre in riferimento al condominio, dovremmo consegnare al rogito una liberatoria dalla quale risultino pagate tutte le spese sia ordinarie che straordinarie deliberate, fino alla data del rogito, oltre che una liberatoria per liti in corso nello stabile. Sappiate, inoltre, che se l’acquirente chiede di visionare i verbali delle due ultime assemblee condominiali, ne ha diritto.
Considera che tutto ciò che non viene menzionato, specificato ed accettato dalla parte acquirente, si presuppone essere regolare.
Cosa succederebbe se qualcosa non fosse a norma, ad esempio dal punto di vista urbanistico e catastale e questo non fosse regolamentato negli accordi della proposta? Tu diventeresti inadempiente con tutte le conseguenze del caso.
Spesso i venditori non sanno che resteranno responsabili per irregolarità urbanistiche sull’immobile anche dopo il rogito, quindi mi raccomando, fate attenzione.
Anche nel settore immobiliare, vale la regola che prevenire è meglio che curare. Uno studio attento della documentazione è fondamentale. Magari tutto è risolvibile ma devi saperlo, così come devi sapere quanto ti costerà regolarizzare.
Spesso si possono prendere accordi con l’acquirente in cui si fa carico lui di alcune piccole regolarizzazioni ma va stabilito prima tra voi e in forma scritta.
Se non sei più che certo che l’immobile sia regolare, fai controllare i documenti per la compravendita!
Purtroppo, le leggi cambiano continuamente e quello che ieri è servito a te per acquistare, oggi non basta più.
Il consiglio che posso darti ora è di non dare nulla per scontato e non fare in modo che sia l’acquirente a trovare irregolarità.
Se hai domande, potrai contattarmi ai recapiti che trovi sul sito e sarò lieta di aiutarti.
