Diritto di Prelazione del Conduttore in Contratti di Locazione Abitativi
Introduzione
Il diritto di prelazione del conduttore in un contratto di locazione abitativa è un aspetto cruciale nel diritto immobiliare italiano, che riveste un’importanza significativa tanto per i conduttori quanto per i locatori. In questo articolo, vorrei approfondire le normative che regolamentano questo diritto, analizzando in dettaglio le procedure, le condizioni di applicabilità, e le implicazioni pratiche per entrambe le parti coinvolte.
Comunicazione di intenzione a vendere.
Capita che durante la locazione, il proprietario decida di realizzare la vendita dell’immobile pur se locato e con la consapevolezza che il prezzo di vendita potrà essere ridotto dal 10 al 30 per cento, secondo la durata del contratto. L’inquilino ha il dovere di far vedere l’immobile a potenziali acquirenti due ore a settimana con orari da concordare. Si consiglia, in tale fase, di comunicare anche disdetta della locazione per facilitare la disponibilità dell’immobile al futuro acquirente. Ovviamente il conduttore libererà l’immobile a fine locazione, non essendo obbligato a lasciarlo prima della scadenza. Dopo la vendita saranno comunicati al conduttore i dati del nuovo proprietario e si effettueranno i dovuti adempimenti burocratici all’agenzia delle entrate. Per il conduttore non cambierà nulla, al contratto, in qualità di locatore, subentra il nuovo proprietario. Quanto detto fin’ora, è valido per ogni tipo di contratto di locazione, anche per quello diverso dall’abitativo.
Quando il conduttore può esercitare il diritto di prelazione nel contratto uso abitativo?
Il diritto di prelazione è disciplinato principalmente dall’articolo 3 della Legge 09/12/1998, n. 431 e dagli articoli 38 e 39 della legge n. 392/1978. Queste disposizioni stabiliscono il quadro entro il quale il diritto di prelazione può essere esercitato nel contesto dei contratti di locazione abitativa.
Il diritto di prelazione si attiva alla prima scadenza quadriennale per i contratti a canone libero (4+4) o triennale per i contratti a canone concordato (3+2). Solo alla prima scadenza contrattuale, in qualsiasi altro momento il locatore non è tenuto ad esercitare la procedura necessaria per rispettare il diritto di prelazione dell’inquilino. Attenzione ai contratti in cui è stata inserita la condizione esplicita che si riconosce il diritto di prelazione al conduttore per tutta la durata del contratto. In questa ultima ipotesi, il locatore dovrà sempre informare l’inquilino e seguire la procedura che vedremo in seguito. In questo, si differenzia dal contratto commerciale in cui il conduttore ha sempre la possibilità di esercitare il diritto di prelazione, anche durante gli eventuali rinnovi.
Eccezioni al diritto di prelazione
Ci sono dei casi che liberano il venditore dal diritto di prelazione del conduttore, vediamo i principali.
Non è previsto il diritto di prelazione nel caso di vendita a parenti del venditore entro il secondo grado, in situazioni di comunione ereditaria, o in caso di trasferimenti diversi dalla vendita (o quando il conduttore ha un immobile disponibile.)
Il proprietario è tenuto a notificare all’inquilino l’intenzione di vendere l’immobile, inclusi il prezzo e le condizioni di vendita, attraverso un atto notificato da un ufficiale giudiziario, anche se ho visto notificarlo spesso con raccomandata con ricevuta di ritorno o pec. Questa comunicazione deve permettere all’inquilino di decidere se esercitare o meno il suo diritto di prelazione, entro un termine specifico di 60 giorni dalla ricezione della comunicazione che deve contenere oltre al prezzo richiesto, anche le modalità di pagamento. Se il conduttore decidesse di procedere, dovrà versare il prezzo entro i successivi 30 giorni dalla scadenza del termine di 6o giorni.
Il diritto di prelazione è diverso dal diritto di opzione e questo permette al locatore venditore, di mettere sul mercato l’immobile anche durante i 60 giorni di attesa, ovviamente alle stesse condizioni proposte al conduttore.
Rinuncia al Diritto di Prelazione
Il conduttore ha la facoltà di rinunciare al diritto di prelazione. Tuttavia, una clausola di rinuncia inserita nel contratto di locazione è considerata nulla e questo credo sia necessario precisarlo.
Conseguenze della Violazione
In caso di mancata notifica al conduttore da parte del proprietario o di vendita a un prezzo inferiore, l’inquilino può, entro sei mesi dalla trascrizione del rogito, esercitare il diritto di riscatto direttamente con l’acquirente, pagando il prezzo indicato nel contratto di vendita. Questa possibilità di riscatto rappresenta un’importante tutela per l’inquilino in caso di inadempienza del locatore che oltre che provvedere ad effettuare la.prima notifica, deve notificare anche se ci sono cambiamenti di prezzo o modalità. È frequente che il prezzo di vendita iniziale sia diverso dal prezzo di vendita finale.
Conclusioni
Il diritto di prelazione del conduttore nei contratti di locazione abitativi è un elemento di grande rilevanza nel panorama immobiliare italiano. La sua comprensione è fondamentale per garantire che le transazioni immobiliari si svolgano in maniera equa e conforme alla legge, tutelando gli interessi sia dei locatori che dei conduttori.
La mia lunga esperienza mi ha visto impegnata a gestire diverse casistiche di vendita con diritto di prelazione da parte di conduttori ma anche di belle arti e altre casistiche.
Spero che questo articolo vi sia stato utile, se vuoi maggiori informazioni ti invito a contattarmi qui , se invece vuoi rimanere aggiornato su tutto quello che riguarda il mondo immobiliare puoi seguirmi sulla pagina Facebook o sul canale Youtube!
RICORDA DI ISCREVIRTI ALLA NEWSLETTER PER RICEVERE MENSILMENTE LE NEWS SUL MONDO IMMOBILIARE! -Trovi il modulo qui a fianco!
