Agibilità: è necessaria per la compravendita?

Sull’importanza del certificato di agibilità nella compravendita c’è ancora molta confusione. Vediamo insieme di fare un pochino di chiarezza in merito. Questo articolo è ovviamente rivolto a chi è interessato a vendere o ad acquistare un immobile, senza particolari conoscenze del mondo immobiliare.

Scriverò senza fare riferimenti a leggi e concetti che puoi trovare con estrema facilità online, utilizzerò invece, un linguaggio semplice e spero comprensibile a tutti. Parliamo di un documento che rappresenta la chiusura di una serie di pratiche edilizie attestando che l’immobile possieda determinate condizioni come da normativa.

Quali sono?

Sono le condizioni di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico, come definite dalla normativa vigente.

Le condizioni di sicurezza a cui si fa riferimento, riguardano ad esempio, la regolarità degli impianti ma prima ancora, il collaudo statico dell’immobile.

Salubrità intende un allaccio alla rete fognaria comunale o alla presenza di una fossa biologica a norma nelle zone non servite da rete fognaria. E’ salubrità anche il rapporto tra i vari ambienti e la superficie delle finestre, l’altezza dei soffitti,  isolamenti di pareti e di tanti altri aspetti. Rapporto che dovrà risultare adeguato.

Ma cosa succede se la casa che state comprando, non è provvista del certificato di agibilità?

Gli immobili senza certificato di agibilità, possono essere venduti? Queste sono le domande che mi sento spesso fare e quindi credo sia di notevole interesse capire in modo semplice le risposte.

Vi rassicuro dicendo che ci sono continue compravendite di immobili privi certificato di agibilità.

Per saper affrontare le varie situazioni, è utile sintetizzare dei piccoli “cenni storici” che ci descrivono come la prima cosa da fare, è capire quando è stato edificato l’immobile.

Agibilità e Abitabilità:

nascono in origine come due documenti distinti con significati diversi. Il primo inizialmente era riferito solo agli immobili per uso diverso e il secondo alle abitazioni. Adesso invece, dal 2013, il certificato è stato unificato e si parla solo di “agibilità’” indistintamente per entrambe le tipologie immobiliari. Il certificato di Abitabilità veniva rilasciato dai comuni per gli immobili costruiti dal 1934 fino al 1967, direttamente dal sindaco. Nel 1967, con la legge Ponte, la dichiarazione di agibilità ha assunto maggiore importanza e in caso di assenza, conviene valutare le motivazioni. Per le costruzioni edificate dal 2013, l’agibilità è diventata obbligatoria ed è il tecnico che si assume la responsabilità di redigere un documento che viene definito “Segnalazione Certificata di Agibilità” e per la domanda saranno allegati una serie di documenti, collaudo statico, certificazioni degli impianti, allaccio in fogna ecc.

Inizialmente l’abitabilità era un documento di poca importanza, che riguardava solo aspetti di tipo igienico/sanitario. In seguito è diventato più importante ma non assicura sempre la regolarità urbanistica.

Quindi se state vendendo o acquistando una casa ante ‘34 o anche ante ‘67 senza agibilità, non ci sono grandi problemi se successivamente alla costruzione, non sono stati eseguiti lavori di ristrutturazioni, sopraelevazioni, frazionamenti o pratiche di condono. Nel caso in cui queste siano state eseguite, la pratica per la richiesta di agibilità, andrebbe fatta.

Per le costruzioni ultimate dopo dal 2013:

Il venditore dovrebbe consegnare il certificato di agibilità all’acquirente. Se così non fosse, l’acquirente potrebbe esigerlo entro un anno dalla data dell’acquisto. Nel caso non ci fosse la possibilità di ottenerlo, il nuovo proprietario può chiedere la risoluzione dell’atto e il pagamento dei danni al venditore.

Spesso gli immobili più datati, costruiti anche dopo il 67 e prima del 2013, sono da ristrutturare e magari senza la certificazione degli impianti. A volte non si trovano tutti i documenti presso gli uffici tecnici del comune, come il certificato di allaccio in fogna.

Cosa fare allora?

Capire perché il certificato di agibilità non c’è. Leggiamo l’atto di provenienza e controlliamo cosa dice in merito all’urbanistica e all’agibilità in particolare. Capiamo se dopo il rilascio dell’agibilità siano stati fatti interventi che possano aver influito su aspetti rilevanti al fine della validità di un’agibilità presente.

Chiedi a chi vende se è in possesso di quei documenti necessari per l’agibilità ( collaudo statico, allaccio in fogna, certificazione degli impianti, regolarità urbanistica e catastale, certificato APE) e valute se farla richiedere al venditore o assumerci noi la responsabilità di richiederla in seguito.

La cosa veramente importante è porsi il problema. Potete acquistare o vendere senza il certificato, ma ricordate che fin dalla proposta dovete inserire se è stato rilasciato oppure no il certificato. Avrà più o meno rilevanza rispetto al periodo di fine costruzione ma è bene che le parti siano consapevoli della situazione di fatto di questo aspetto e che si prendano accordi chiari su chi si assume la responsabilità dell’agibilità.

Mi spiego meglio, chi vende dovrebbe scrivere nella proposta, nel preliminare e ripeterlo nel Rogito, che il conduttore dichiara di essere a conoscenza e di accettare la situazione di fatto che riguarda l’agibilità ma anche lo stato degli impianti. Si dovrà precisare che di tale aspetto si è tenuto conto nella determinazione del prezzo e che a regolarizzare la situazione provvederà il futuro proprietario.

L’assenza di queste dichiarazioni, potrebbe procurare seri ostacoli per la conclusione di un affare.

Il consiglio è per il venditore di eseguire sempre un accesso agli atti perché dire “Io ho comprato così e quindi è tutto a posto” è una frase che non vale nulla, le leggi cambiano e i problemi potrebbero esserci, meglio controllare. Per le garanzie sull’urbanistica e l’agibilità ne rappresenta uno degli aspetti, risponde la parte venditrice, anche dopo il rogito.

Per l’acquirente è importante sapere cosa si sta comprando, per considerare il valore di ciò che acquista e soprattutto sapere quali sono, come e se si possono risolvere, le eventuali problematiche esistenti.

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